• 张家振 前瞻网 次 日期：2018-07-13

物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有 20 多年的历史，物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。物流地产投资热潮的袭来不仅受住宅地产发展受限的影响，物流设施的供不应求更是主要原因。目前，物流地产主要集中在京津冀、长三角以及珠三角三大都市圈，并且一线城市北上广深的空臵率都在5%-10%左右，基本属于满负荷状态。

我国已进入消费升级新时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。另外，我国的网购规模较大，电商行业相对于传统行业需要的物流仓储面积更大，对配套设施、安保等方面要求更高。

据前瞻产业研究院发布的《物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示，2016年，全国营业性通用仓库面积达到9.98亿平方米，投入使用的高标仓面积约3000万平方米，每年增速约为40%-60%。在人均物流面积上，我国仅为0.43平方米，是美国人均水平的 8%。预计到2020年，高标仓的面积将达到1.4亿平方米，而届时供应量或只有5600万平方米至6600万平方米。但由于政府供地偏少并且行业壁垒也较高，因此出现爆发性增长概率较小，行业长期看好。

2017年中美人均物流仓储供应设施面积对比(单位：平米/人)

资料来源：前瞻产业研究院整理

由于土地资源紧张，我国近年来逐年下调城市工业用地指标，另一方面，土地资源受政府调控作用也十分明显。 2014年9月施行了《节约集约利用土地规定》 又出台了《关于促进商贸物流发展的实施意见》，因此虽然从整体上拿地面积受限，但依然对物流地产给予大力支持， 给予仓储用地税收减半的优惠等。因此，物流地产已经进入黄金发展期。

全国工矿仓储用地出让面积(单位：万公顷)

资料来源：前瞻产业研究院整理

目前国内的地产物流领域类似寡头垄断，外资企业代表是普洛斯、安博和嘉民，中资则为宝湾、宇培和易商。新的市场参与者主要有四类：一是以阿里菜鸟物流、京东为代表的电商企业；第二是以万科、绿地为代表的传统房地产开发商；第三是以平安不动产为代表的险资；第四是 TCL、中储股份等传统工商贸企业为盘活存量工业工地。新的市场格局正在形成。

物流产业地产发展趋势分析

在国家“一带一路”战略发展的新形势下，各地政府抓住机遇，主动出击，采取多种政策措施，围绕大通道在重要节点积极布局。在交通基础设施条件好、口岸通关服务便利、地方政府政策支持力度大的地区，物流需求和大量的企业形成集聚，极大地推动了该局部区域物流园区的发展和提升，而周边地区的物流园区竞争力则受到极大地削弱，虹吸效应明显。在这种大形势下，物流园区的竞争已经变化成为区域之间的竞争，而非单个园区之间的竞争。

随着我国经济发展方式的转变，钢铁、煤炭、化工等生产资料领域的增速进一步放缓，而第三产业产值增速逐步增加，加之电子商务快速发展，物流需求出现了“黑冷白热”“网涨店缩”的现象。而产业结构的调整，第三产业特别是电子商务包括跨境电商的快速发展，对物流园区的服务能力提出了新的挑战和发展机遇，物流园区的服务应随之转型和升级。例如，在电子商务服务中，最显著的变化就是多品种、小批量、单件化的作业要求大幅度增加，用户对规定时间内单件化货物的服务要求更高。这就从基础设施建设、设施设备配备、作业流程管理、服务方式创新等方面对物流园区提出了更高的要求，必将进一步推动物流园区的转型升级和设施设备改造。

近年来物流园区投资增势快速上升，各类生产流通企业、物流企业、地产企业、电子商务企业、境外投资商等纷纷加入投资建设行列。物流园区的数量高速增长，市场竞争已经趋于白热化。激烈的市场竞争催生着物流园区运营模式不断创新，优势互补的各方跨界合作、不同地区功能相近的园区跨区域联合运营等迅速展开，物流园区的兼并、重组和整合将更为常见。另外，云计算、大数据、物联网等技术和“互联网+物流”的应用正在对物流园区的发展产生深刻影响。加快园区传统作业和服务模式的创新和改变，物流园区实体平台与“互联网+物流”的网络化平台的结合及其跨区域整合将进一步加强。例如，“公路港”模式、车货配载虚拟平台模式通过连锁复制迅速扩张，虚拟平台和实体平台逐渐实现融合发展，物流园区正向着多元化、网络化的方向发展。

下载：《物流地产研究报告》