• 华夏时报 次 日期：2021-06-07

公募REITs一经面向公众投资者开售，便获得了超额认购，认购规模近500亿元。其中，仓储物流、产业园区REITs产品备受市场关注，部分认购金额超过了90亿元。业内认为，公募REITs作为一种新型的资产证券化投资产品，收益稳定，分红可观。

公募REITs的底层资产大多位于京津冀、粤港澳大湾区等经济较发达地区。不过，研究机构指出，尽管公募REITs收益稳定，风险较小，但仍然面临高集中度的风险。

公募REITs受热捧

5月31日，一种全新的资产证券化投资产品-基础设施公募REITs正式对投资者开售。《华夏时报》记者了解到，此次发售的公募REITs共有9只产品，其中包括首钢绿能、首创水务、广州广河等。

实际上，此前共有10只公募REITs向沪深两交易所提交了申请材料，但最终有9只通过了审批。记者了解到，通过审批的9只产品项目类型涵盖了产业园区、仓储物流、收费公路、污染治理以及市政设施多个领域，覆盖了包括京津冀、粤港澳大湾区等在内的重点区域。

REITs是房地产证券化的重要手段，即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的一种交易过程，与市场上常见的股票、债券等金融产品有所不同。不过，尽管是市场上较新的投资方式，但仍然一登场就获得了高度认可。

戴德梁行大中华区副总裁、北区董事经理王盛认为：“基础设施公募REITs的试点工作对于支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革有着重要实践意义，有助于盘活存量基础设施资产，强化资本市场服务实体经济的属性。”

从认购的结果来看，公募REITs备受投资者热捧。5月31日发行当日，9只产品的认购资金规模近500亿元，实际认购金额都超过了初始的发售金额，且蛇口产园、首钢绿能的认购金额超过90亿元。

稳定收益与高集中度风险

光大证券发布的报告显示，公募REITs的投资收益主要来源于现金流入和二级市场价格波动带来的资本利得。这种稳定的现金流入则使得REITs在收益特征方面接近于债券资产。同时，由于REITs又可以在二级市场上进行流动，便也因此兼具了股和债的特征。

此外，此次公开发售的9只公募REITs包含了产权类和特许经营权类两大项目类型。其中，产业园区和仓储物流属于产权类，而收费公路、污染治理以及市政设施属于特许经营权类。对比来看，产权类的REITs产品收益来自于现金分派和资产增值，而特许经营权类的REITs产品由于在到期后需要将经营权归还给政府机构，因此产品的收益则只是来源于现金分红。

对于REITs而言，底层资产的成色几乎直接决定了其在市场上的认可度。光大证券发的数据显示，此次公募REITs的收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%，预计现金流分派率在4%-12%之间。

可以看出，较为优质的主流基础设施项目类型，再叠加分布区域均处于我国经济发达地区，此次公募REITs也收获了较高的认购额。以仓储物流为例，近年来我国物流需求日益增长，仓储物流产业也因此迎来了蓬勃发展期。

但REITs是否就因此毫无风险呢？包括光大证券等在内的多家机构在研究报告中指出，公募REITs具有相对较高的集中度风险。“公募REITs要求80%以上资产投向基础设施类资产，且项目数量较少，因此资产集中度风险相对于普通公募较高。此外，底层资产的项目存在运营风险，项目运营不善可能导致实际现金流大幅低于测算现金流。”光大证券方面如此认为。

例如，5月17日刚刚上市的顺丰房托就遭遇了破发遇冷的一幕，而其所属的领域则恰恰是目前“炙手可热”的仓储物流。安信国际针对顺丰房托的收益率进行了预测，预计年化收益率为5.3%-5.9%，实际可比的收益率为3.3%-3.7%。不过，尽管顺丰房托的租金收入十分稳定，但底层资产的3项物业关联租户占比较高。或受此影响，顺丰房托出现了上市破发的一幕。

《华夏时报》记者了解到，此次公募REITs产品有望在7月底前上市进行交易，但上市价格是否会出现波动则尚不能预料。据悉，公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日之后的涨跌幅限制为10%。

（文章来源：华夏时报）