• 刘礼文 上海证券报 次 日期：2020-06-04

基建REITs“破冰”不到2个月，便有龙头房企积极试水。昨日，万科旗下的万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所挂牌，成为国内首家“尝鲜”物流仓储权益型类REITs产品的房企。

“本次万科发行的类REITs是国内目前最接近境外成熟市场REITs的产品之一，其成功发行意味着万科旗下万纬物流的资产价值与专业运营能力获得了市场认可。”据克而瑞证券房地产研究分析师董浩分析，随着政策开闸，未来或有更多房企在物流仓储权益型类REITs产品上进行探索。

首期产品获多方资本认可

据万科介绍，万纬物流的类REITs产品总规模为5.732亿元，其中优先级证券的规模为2.95亿元（获中诚信AAAsf评级），权益级证券的规模为2.782亿元，产品期限为3+3+2年。该产品与易方达资产管理有限公司合作发行。截至目前，该产品已获得中国民生银行(5.770, 0.00, 0.00%)、兴业银行、中国邮政储蓄银行、招商银行等多家机构的投资。

万科方面介绍，作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs产品，其最大的亮点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式，采用了“纯权益型”结构，且底层物流园完全实行市场化运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。

“此前国内市场发行的类REITS产品，受各种原因影响，多数未采取‘纯权益’结构，产品的收益并不纯粹来自于产品底层的资产，而是由发行主体提供一定程度的信用担保，比如提供保证金以保障类REITs投资人的收益。”业内人士分析认为，此次万纬物流的类REITs，其投资人的盈亏完全取决于产品底层的两间物流园是否挣钱、资产价值是否上升，而这很大程度又取决于万纬的运营和管理能力。因此，投资者是否买单，是市场对万纬的资产和运营能力的一次检验。

回溯万科在物流板块的布局可知，其在2015年正式推出独立物流品牌——万纬之后，便踏上大举扩张之路，仅2017年即收购了50余家物流企业，其中以斥资790亿元收购物流巨头普洛斯最为市场关注。经过5年的发展，目前万纬物流的核心业务聚焦于全国六大城市群，覆盖47个主要城市，拥有144个物流园区，全国在建及运营管理25个冷链物流园，仓储规模超过千万平方米。

为了加速布局物流地产，万纬物流自2018年起与国内外保险、基金等资本方共同发起设立过多期物流私募股权基金，涉及仓储总面积超过100万平方米。

上市房企或加速布局

“此前房企发行的类REITs产品标的以长租公寓类居多，预计未来在物流地产上具有优势的上市房企或将加速探索类REITs新模式。”董浩分析表示，持有型（轻资产模式）物流地产具有投资金额较大、变现能力偏弱、回收周期较长等特征，而类REITs产品的引入，则有利于拓宽房企在物流板块上的融资渠道，对于企业运营能力提升也有增益。

今年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），试点方案明确采用“公募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，仓储物流等基础设施行业被列入试点范围内，而高标准仓库是本次公募REITs试点最受关注的基础设施之一。

兴业证券阎常铭认为，新政对房企的影响主要在仓储物流、产业园区领域。其中，我国目前物流地产需求旺盛，但供应端严重不足，尤其是在高标仓储领域，权益型REITs会加快其规模发展。参考美国，得益于权益型REITs的推出，美国仓储物流规模得到快速发展。

万纬物流相关人员表示，此次万纬物流类REITs产品底层的两间物流园均为高标准仓库，从产品结构上看，本次类REITs产品是国内目前最接近境外成熟市场REITs的产品之一，也是万纬物流在资产证券化方面的一次创新性尝试，未来可直接对接《通知》所要求试点的“公募基金+单一基础设施资产支持证券”架构。伴随国内公募REITs试点的推进，万纬物流将会拿出更多运营成熟的物流仓储项目发行公募REITs产品。

南山控股也有意试水。公司6月3日公告，其控股子公司宝湾物流将根据市场及国家政策情况择机选择适当模式实现目标资产的公募REITs运作。