• REITs行业研究 次 日期：2019-05-08

近日，光明地产成功发行全国首单冷链仓储物流CMBS，发行规模6亿元，这是光明地产探索资产证券化 创新模式中的又一次创新实践。在2018年，光明地产还成功发行了上海国企首单CMBS-光明地产大厦CMBS，不仅高度体现了光明地产出色的资本运作能力和资产盘活能力，同时也对降低国有上市房企经营风险、探索转型城市运营和服务商具有积极的意义。

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光明地产发行全国首单冷链仓储物流CMBS

5月6日，光明地产发布公司公告，由光明地产作为原始权益人的冷链仓储物流资产支持专项计划（CMBS）成功发行，发行总规模6亿元。这是国内首单冷链仓储物流CMBS。

（一）光明地产探索资产证券化创新模式中的又一次创新实践

本次发行获得来自银行、券商、基金等众多市场主力投资者的踊跃参与，获超过4倍意向认购，优先A类证券发行利率4.5%，优先B类证券发行利率5.0%，各档证券加权利率4.73%，显示了资本市场对光明地产和本项目的高度认可。这也是光明地产在创新行业发展格局、开拓资产融资渠道方面的又一次有益探索。

本次冷链CMBS的成功发行，是光明地产利用自身独有的非房地产板块产业资源，借力资本平台，探索资产证券化创新模式中的又一次创新实践，将助力整合光明地产上下游完整产业链，进一步完善光明地产冷链仓储物流的设施建设，建全安全优质食品供应的主渠道，助力开拓光明冷链仓储物流业务新征程。

光明地产基于冷链物流网络体系，整合上游生鲜资源，连接下游客户资源，全面打通食品冷链的各个价值环节，充分利用自身冷链园区的资源，通过加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展，重点推进“冷链产业链”的培育。

（二）标的资产

根据2019年年初公司发布的公告相关资料显示，此专项计划的标的资产共有两处，分别是位于中国（上海）自由贸易试验区洋山保税港区内的斯班赛仓库和位于上海青浦区华新镇的西郊物流仓库

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图片来源：光明地产

光明地产结合自身特有的国资背景优势、光明食品集团丰富的产业资源、品牌影响和综合实力，及与政府间长期的良好合作关系，已构成“1+7+5”的总体商业模式的定位，在夯实房地产底板稳健发展的同时，加速物流板块的战略转型升级，培育业绩驱动新的增长点。公司在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力，本专项计划的成功获批，预计将有效为其物流和供应链板块的扩张和发展注入崭新动力。

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成功发行上海国企首单CMBS

2018年2月23日，光明房地产集团股份有限公司公告宣布，光明地产大厦资产支持专项计划已于2018年2月14日正式成立。公告披露，于2月14日，该公司收到本次专项计划管理人和销售机构开源证券出具《光明地产大厦资产支持专项计划成立公告》，载明自2017年12月12日起，已向合格投资者推广“光明地产大厦资产支持专项计划”。

光明地产大厦CMBS是上海国企首单CMBS，不仅高度体现了光明地产出色的资本运作能力和资产盘活能力，同时也对降低国有上市房企经营风险、探索转型城市运营和服务商具有积极的意义。

（一）基本要素

光明地产大厦资产支持专项计划发行规模8.8亿元，期限21年，其中优先A档3.62亿元，优先B档4.98亿元，优先C档0.2亿元。该项目原始权益人及增信机构为光明房地产集团股份有限公司，项目公司及借款人为上海北茂置业发展有限公司。

（二）基础资产

光明地产大厦CMBS基础资产为信托受益权。目标资产为位于上海市静安区的光明地产大厦，其总建筑面积为31,918.26平方米，用途为办公、商业。该标的资产地处上海城市中心的人民广场核心商圈，比邻大悦城商业综合体以及多条轨道交通线路，交通便捷。

标的资产包括底层商业和写字楼部分，由资产持有人上海北茂置业发展有限公司负责运营管理，由公司下属子公司上海华仕物业管理公司进行物业管理。其中，办公区域15411平方米，地面及地下商铺等5244.28平方米，租户多为金融、科技、商业服务业大中型企业，客源稳定，租金收缴、物业管理情况良好。核心区位、优质物业、成熟运营为本项目带来独特的市场优势。

根据戴德梁行出具的房地产估价报告，通过比较法和现金流量折现法对估价对象的市场价值进行了测算，评估价值为13.51亿元目标资产价值是优先级资产支持证券 本金规模的1.54倍以上，初始抵押率为65.14%，可为优先级资产支持证券提供有效增信，可以充分覆盖信托计划优先债与夹层债的贷款本息。

（三）交易结构

光明地产以下属全资子公司上海北茂置业发展有限公司所持有的上海市静安区西藏北路199号写字楼和商业作为资产支持、以标的资产产生的现金流作为支撑，通过设立信托计划，并以相应信托受益权作为基础资产发起资产支持专项计划。

（四）该产品对光明地产的意义

CMBS作为更具实操性、复制性、标准化的证券化产品，是目前房地产行业激活商业地产证券化的最有效形式之一。目前国内CMBS的运作模式获得监管机构、投资者、市场参与方等广泛认可，其法律环境和税收环境相对比较成熟。

通过交易所市场发行的标准化产品，实现了众多金融机构投资者的广泛竞争参与和选择，形成了有效的激励机制，有助于优质物业和管理人脱颖而出，实质性提高经营水平和商业物业价值；同时通过分散投资人投资商业地产的风险，有效地促进了行业的健康稳定发展。

光明地产作为沪上国企探索CMBS之路的先行者，具有良好的资本运作能力、资产盘活能力和金融创新能力，在国务院关于“利用资产证券化盘活存量、降低社会融资成本”等政策方针的指引下，以国企独有的务实严谨、进取审慎的风格，积极响应中央简政放权的号召，并得到了上海证券交易所 的指导和支持。鉴于企业良好的信用资质、资产标的优越的地理位置、基础资产稳定的现金流、产品完善的结构设计，该专项计划取得了市场和交易所的高度认可。

此次CMBS的成功发行，不仅为光明地产盘活了存量商业资产、打通了新的融资渠道，也为将来光明地产谋求各类资产证券化产品奠定了良好的基础，对降低国有上市房企经营风险、探索转型城市运营和服务商具有积极的意义。

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光明地产简介

作为上海市国资委旗下的上市公司，光明地产自重组上市以来，积极发挥上海本地国资企业的背景优势，不仅继续加快拓展房地产传统住宅开发业务，并且主动对接区域政府，以符合政策导向的形式积极参与保障房、城中村改造、历史名镇、特色小镇、城市更新等各类城市运营建设项目，创新资源获取模式形成自身独特的发展优势。

光明地产在夯实房地产底板的稳健经营基础上，积极开展多元创新转型，目前已构成“1+7+5”的总体商业模式定位。“5”是光明地产在由专业公司向综合性平台公司转型过程中构筑的五个关键平台，物流板块是公司未来发展成为综合性平台公司的关键底板之一，也是未来实现整体经济发展新的增长点。

光明地产围绕“1+7+5”模式，着力以金融创新为抓手，以融促产，以产定融，金融创新为产业搭建快速发展的平台，产业健康发展夯实金融创新底部基础，进一步探索产融结合新模式，实现产业发展与金融创新的良性交互。

未来，光明地产将进一步优化公司债务结构，有效拓宽融资渠道，优化融资成本，降低集团偿债风险，为公司全面提升市场活力和综合竞争力，推进多元化开发运营，集投资、产业、金融、服务、房地产于一体的综合性集团的发展愿景注入新动力，助力集团转型升级新发展。