• 陈盈珊 南都 次 日期：2018-01-08

日前，耗时两年、投资近10亿元的中通百富新现代物流园正式开园。目前已入驻国内外知名物流企业、知名品牌商、跨境贸易商等超过20家。中通现代物流总经理邢中琦介绍：“这可能是深圳物流地产里唯一一个提供全供应链管理服务的，也是供应链管理企业里为数不多有自己物流地产的。”

物流地产搭上供应链管理，业内少见

数据显示，深圳现有物流企业逾1 .7万家，2017年上半年全市物流业增加值为8 6 7 .7 8亿 元 ，同 比 增 长8 .97%，其占G D P比重继续稳步上升。物流业作为深圳支柱性产业的战略性地位依然凸显。在深圳，物流产业园区升级打造正热，而瞄准物流领域的“跨界型”玩家不少，地产与金融界都在其中扮演着重要角色。

实际上，万科、平安、深圳国际控股近年纷纷布局物流地产。中通现代物流的总公司，中通投资发展有限公司(以下简称“中通投资”)也以商业地产和金融投资起家。但以物流地产为入口，引流客户、从而整合上下游产业链并提供供应链管理服务，这样的模式在深圳比较少见。有业内人士分析，物流地产搭上供应链管理，或成为深圳升级打造物流产业园区的新路径。

瞄准创新型全球仓

物流地产其中一个重要业务是高端仓储的租赁。和国内情况相似，深圳的高端物流设施并不充足。根据戴德梁行测算，我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年供应缺口或超过1亿平方米。目前，深圳现有的物流仓储设施多建于上世纪90年代，仍以传统“楼仓”为主，并不能完全满足现代物流业的仓储需求。

一边是全球供应链和贸易网络的高速发展，一边是强劲需求下的供给缺口增大。有数据显示，深圳二手房租金回报率为1.53%，高端物流地产的回报率可达8.0%，物流地产收益明显高于住宅地产和商业地产。中通现代物流总经理邢中琦表示，物流地产回报周期长，布局高端仓储更多是作为抓手，“把物流地产作为入口，我们瞄准的是创新型的全球仓，以及背后打造全球现代供应链的空间”。

过去，香港和新加坡的港口是国外品牌进入东南亚市场的重要中转仓，而随着国内消费市场的不断崛起，落地中国港口成为一些国外大品牌的急切需求。由于毗邻香港和东南亚、深圳物流和供应链管理快速发展，深圳取代香港、新加坡成为全球仓库并非空想。作为大型深水港，盐田港不仅是全球集装箱吞吐量最大的单一港区之一，且坐拥多条优质世界航线，盐田港口成为不少国外大牌的仓储落地点。实际上，新秀丽、瑞士军刀等国际品牌已经入驻园区。

布局全球现代供应链

中游的国外经销商把上游采购好的红酒放进仓库，完成申报通关、退税等手续后就可以对接给下游的环球著名商超。中游的多家经销商会相互竞价，如果经销商可以加大采购量则意味着它在采购时有更多的议价空间。但加大采购量，则要求经销商对终端订单有足够的把握，同时要有足够的采购资金。

“这就给了我们布局现代供应链管理的空间。”以现有的红酒品牌为例，邢中琦介绍了其布局供应链管理的商业模式。针对资金问题，经销商在采购时只需要付三成货款，其余七成由中通现代物流垫付并完成代采，“这意味着同样的采购资金在这里可以买到三倍的货”。针对终端，中通现代物流提供了“强强联手”的选项，即两者可以一起和终端去洽谈合作、拿下长期订单，或者交由中通现代物流完成“分销执行”，两者都可通过“去中间化”来降低供应链成本。

不过，在国内以供应链管理服务为核心的企业里，类似的服务早有先例。面对同质化的质疑，中通现代物流的相关负责人表示：“供应链服务企业布局物流地产的，多以租赁为主，并不稳定。”供应链管理尚处初阶，这是多位供应链行业人士的共识。

实际上，国内近年在积极推进供应链创新与应用。其中引导传统流通企业向供应链服务企业转型，大力提高集采购执行、物流服务、分销执行、融资结算、商检报关为一体的服务水平，成为当中的关键环节。

有业内人士看好这一模式，认为物流地产搭上供应链是未来物流产业园区发展的一个不错的模式，但也有人认为还有不少难题待解。“物流地产搭配供应链管理，大方向没有错，但能否脱颖而出，还言之尚早。”快递物流行业资深分析师赵小敏向记者指出，目前已有地产、金融、物流等巨头纷纷介入，物流地产搭上供应链管理并非一般的企业可以独立操作完成。背后需要强大的资源整合能力，充裕的资金、联动政府、先进的大数据和智能化研发等配套缺一不可，“未来这个蓝海市场，如何走出新模式，需要大浪淘沙”。

据介绍，中通百富新现代物流园位于盐田保税区，占地面积5.5万平方米，建筑面积165000平方米，总投资约10亿元，是按照国际现代物流建筑标准建造，拥有层高达8米、全盘道、直入式的立体物流仓。该项目被认定为“深圳市现代物流项目”，并连续两年被授予深圳市“现代物流样板基地”的称号。