• 王峥 证券日报 次 日期：2017-10-17

自郁亮出任万科董事长后，这家地产龙头也开始加速转型的步伐。国庆假期刚一结束，其便接连发力物流地产和产业新城。同时，还成为第一家在雄安新区注册公司的房企。

对此，有业内人士指出，万科给自己的定位已经从传统的住宅开发企业变为“城市配套服务商”。传统住宅销售业务占比一半左右，另一半市场来自新业务，也成为公司设立的转型目标。而从万科目前的财报上看，新业务占比仍较少，因此发力相关业务也就成了公司的必然选择。

10月11日，万科发布公告称，基于公司物流地产业务的发展战略，综合考虑目前市场环境，公司下属企业万科产业园和乾元晟投资、江苏信托、博裕物流、飞虹壹号拟共同投资设立一支物流地产投资基金。物流地产投资基金的认缴出资总额为60亿元，其中万科产业园拟认缴出资额15亿元，占比25%。同时，若全体合伙人一致同意，投资基金可增资，但合伙企业增加出资后的出资总额不得超过200亿元。

万科方面表示，公司参与设立拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目的物流地产投资基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地产领域的投资运作。

郁亮此前也表示，“物流仓储本身便属于万科的优势业务，公司在全国处于前5的位置，未来如能跟普洛斯合作，我们的目标应该是全球第一，而不只是中国第一。”

据悉，由万科、普洛斯管理层以及多家机构组成的中国财团拟以790亿元对普洛斯进行收购，其中万科持股21.4%。对此，万科董秘朱旭在近期召开的电话会议上表示，目前私有化仍然在进行当中。普洛斯在中国有超过5000万平方米的物流地产面积，而万科仅为300万平方米，参与普洛斯私有化更多的是学习其先进的物流地产经验。

而根据招银国际的统计，截至9月底，万科物流地产业务累计获取项目36个，总建筑面积约280万平方米。其中仅在今年三季度，公司便投资了14块物流地产，权益建筑面积达105万平方米，投资提速非常明显。

就在万科宣布入股物流地产投资基金的第二天，其又与成都市签署了战略合作框架协议，签约项目包括新建万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心、空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城和双流区万科创新梦想城等。

对此，郁亮表示，成都是万科中西部发展的门户，未来几年万科拟在成都新增投资2000亿元，开展成都产业新城投资建设。

“万科可以在成都做很多方面的配套服务，从房子的卖到租以及物业服务，还有轨道物业、小孩读书、物流业务等，并希望万科能够在更多领域参与成都发展。”郁亮表示。

实际上，通过对各地产业新城的投资建设，也给了万科各项新业务一个发展的空间，例如万科的长租公寓项目以及养老、教育等业务。

“目前包括恒大、碧桂园、华夏幸福)等大型开发商都十分重视产业新城的建设，产业地产也被视为房企另一个利润增长点，且由于龙头房企综合实力较强，可以获取更多的资源投入到新城的建设中，有利于园区的长远发展。但各家公司也仍需避免走重城轻产的造城老路，着重打造好园区产业链的建设。”有业内人士称。

下载：《商业地产研究报告》