物流园区可行性研究
从经济、技术、社会、政策进行研究、分析，确定有利不利因素、项目是否可行
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2019年第一季度中国高标准仓储市场净吸纳量保持平稳。其中，一线城市需求旺盛，特别是北京受通州物流基地新项目满租的带动，净吸纳量创历史新高至28万平方米。而上海、广州和深圳受空置面积有限导致吸纳量小幅下降，但是市场问询度依然居高不下。二线城市的吸纳量表现分化。已经超过一年无新增供应的廊坊这季度新项目一入市即满租，导致吸纳量上升。其他区域的需求保持平稳。
从行业角度来看，尽管在部分区域受到落税要求的影响，第三方物流租赁需求继续领跑，而制造业需求上升：
第三方物流企业持续扩租，特别是全国性的大型企业；
汽车制造企业加大在武汉、天津和上海等城市的布局；
电商在华东扩租速度明显放缓，在华北较为活跃；
冷链物流供应商成为新兴需求增长点。
值得一提的是，第一季度京东宣布与GIC合作成立京东物流地产核心基金。该基金未来管理的资产规模预计约为109亿元人民币，将用于从京东收购部分物流仓储设施，而京东将继续租用这些设施。电商巨头发展自建库虽然在一定程度上降低企业仓储物流成本，提高内部效率，但是“重资产”属性对企业资金和技术实力要求较高。另外，京东、菜鸟等非传统物流地产开发商能够顺利拿到优势土地资源自建仓库，从一个侧面也反映了政府在土地出让时，对于企业的税收和品牌效应的全方位考量。
![q1-2019-logistic-market-review-1[1].jpg](/d/file/wisdom/logistics/logisticscase/2019-05-30/2e81faec15ce0606c3c100735c763c1a.jpg "1559205220568621.jpg")
2019年第一季度的全国总供应量为95万平方米，环比下降18%。新增供应主要集中在西南（ 48%）和华北地区（46%），而华东和华南地区供应较上季度锐减。
租金方面，一线城市由于需求旺盛，大部分城市如深圳和北京等的租金增长保持高位。华东卫星城如嘉兴和太仓等由于供应有限，且从上海外溢的租赁需求强劲，导致租金增长也较为可观。空置率方面，本季度空置面积主要集中在部分二线城市，这些城市的供应高峰使招商感到一定压力。资本市场方面，大宗交易与股权投资相辅相成，外资投资者热情回升，而内资投资者风格日趋稳健。成熟市场优质物业的投资回报率本季度基本持平。
中国消费规模的扩大和消费的持续升级，催生了对冷链流通商品的需求。冷链仓储设施应运而生。受到冷链第三方物流以及国内外大型医药生产企业等的租赁需求，加上政策的扶持，冷流仓储物流在中国有巨大的增长潜力，预计未来五年每年都保持20%以上的增长速度。尽管如此，冷链仓储物流企业依然面临门槛高、投入大、盈利难、行业集中度较低、竞争激烈等各种问题。本季度，全国首单，由光明地产申请发行的冷链仓储物流类CMBS资产证券化产品成功获准发行，对盘活冷链物流存量资产有开拓性意义。而在一些常规仓库供应量较大的市场如成都，由于优质冷链项目极其缺乏，少量常规高标仓库被改造成冷链仓库来迎合市场需求。京东也宣布将进一步打造全国性的冷链流通基础网络。冷链仓储物流地产将会受到越来越多的投资人和开发商的关注。
