物流园区可行性研究
从经济、技术、社会、政策进行研究、分析，确定有利不利因素、项目是否可行
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宝湾物流控股有限公司(简称，宝湾物流)自2003年起相继在北京、上海等29个城市投资开发与营运了51个大型公共物流园项目，截至目前，已投入营运及在建的高端仓储设施面积超260万平方米，规划中的仓储设施面积约300多万平方米，位居行业前列。未来宝湾物流将继续在我国重要的物流节点城市和热点经济城市加大投资力度，形成以沿海、长江沿线、主要铁路干线为主轴的全国物流园区网络。
目前，我国人均仓储面积是美国的1/12，未来我国仓储设施还有很大的发展空间。但是我国物流园区面临着巨大挑战。首先是商业模式、业务模式单一，以收取仓储服务(租赁)费为主要业务收入；资金占用大，投资回报期长，项目资回报期普遍超过10年。其次是土地资源，尤其是热点经济城市土地供应稀缺，土地价格居高不下，单位面积税收贡献低，各级地方政府对于引进物流园区项目态度不积极。第三是资金紧缺。物流园区项目投资成本高，构建全国物流园区网络资金需求巨大；国内物流项目融资资金成本高，融资渠道狭窄。第四是人才匮乏。国内现代化的物流园区产业起步晚，人才储备少；新进入企业对人才的争夺。
面对挑战，宝湾物流采取了以下实践：
首先是拓宽融资渠道：母公司深基地为B股上市公司，积极争取政策，打通股权融资渠道；通过与外资基金、保险基金合作获取长期低成本资金；通过资产证券化，缩短项目投资回收期。
其次是扩展土地获取渠道：通过股权合作或收购等方式快速获取二手土地，通过与传统的土地“大户”合作获取土地资源；通过与客户合作同步投资获取土地资源。
第三是提升客户服务价值：开展增值服务业务，提升客户服务价值，增强客户黏度；积极发展城市配送业务，为客户提供仓配一体化服务；
发挥宝湾物流全国物流园区网络优势，抓住电商物流发展机遇，积极拓展电商物流业务；
宝湾物流目前正在积极培育“云仓储”产品，将利用互联网+、物联网技术大幅提升库内操作专业能力。要重构“商业模式”，创新“盈利模式，从提供仓储设施提升到提供仓储服务，进一步提供仓配一体化服务，直到提供供应链一体化服务，能够按照价值计费。
未来，宝湾物流将把50多个园区串起来做成云仓，做到网络化、综合化、集聚化、专业化、平台化。通过平台+大数据开启宝湾物流“云存储”模式。
(本文由本刊编辑崔冬根据舒谦在“2016(第十四届)中国物流企业家年会”上的发言整理，未经本人审核，内容有删节)
作者简介：舒谦，宝湾物流控股有限公司总经理。来源： 《中国物流与采购》2016年第23期
