物流园区可行性研究
从经济、技术、社会、政策进行研究、分析，确定有利不利因素、项目是否可行
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进入 2022 年，国务院在 1 月 10 日召开常务会议，部署了要加快推进“十四五”规划纲要和专项规划确定的重大项目，扩大有效投资。由于疫情等多方因素的影响，2022 年中国的经济发展面临巨大挑战，这其中，中国国内面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等内部挑战，而外部环境更趋复杂，具有较强的不确定性。国家统计局的数据显示， 2021 年 1-11 月，社会消费品零售总额同比增长13.7%，两年平均增长 4.9%，大大低于从 2013-2019 年年均 10.5% 左右的水平，同时，由于疫情在全国各地散点式爆发，居民消费意愿转弱，这让 2022 年继续依靠拉动内需刺激经济增长难度加大。同时，疫情对于中小微企业及第三产业打击巨大，2020-2021 年三季度第三产业平均增速为 5.8%，较 2013-2019 年的年均 7.9% 的增速有较大回落（图一）。在这样的背景下，为了保证 2022 年经济能够得到稳定增长，适度加速十四五期间的基础设施建设投资就变得尤为必要和迫切。
图一：中国第三产业及社会消费零售总额走势
*2021 年第三产业数据截止至Q3, 社消数据截止至11 月
来源：国家统计局
2021 年，全国人大批准安排新增地方政府专项债券的额度是 3.65 万亿元。截至 12月 15 日，新增专项债券发行 3.42 万亿元，占已下达额度的 97%。从资金投向看，其中约 50% 投向交通基础设施、市政和产业园区基础设施领域；约 30% 投向保障性安居工程以及卫生健康、教育、养老、文化旅游等社会事业；约 20% 投向农林水利、能源、城乡冷链物流等，这些投入对带动扩大有效投资、保持经济平稳运行发挥了重要作用。同时，近期财政部会同国家发改委印发了申报 2022 年新增专项债券项目资金需求的通知，明确了 2022 年专项债券重点用于 9 个大的方向：交通基础设施、能源、农林水利、生态环保、社会事业、城乡冷链等物流基础设施、市政和产业园区基础设施、国家重大战略项目、保障性安居工程。
在 2021 年已投资项目及 2022 年将要投资的重点领域中，冷链物流基础设施及产业园区所涉及到的商业地产板块值得我们重点关注。由于中国大力推动高科技互联网+行业的发展，在过去两年中，虽然受到疫情的影响，但整体写字楼市场的需求依旧保持旺盛，这其中，适合高科技互联网+及生物医药行业发展的产业园不管是在租赁还是在大宗买卖方面都非常活跃，较大的租赁成交案例如中国移动在上海的由度工坊三期租赁了约 2.5 万平米的面积，嘉会医院在浦江国际生命健康城租赁 2.3万平米的面积等；北京的产业园租赁成交在 2021年同样活跃，如快手在万家灯火大厦租赁 8.6 万平米面积，百度在线在电通创意广场租赁了超过 2万平米的面积，云动时代在奥北科技园租赁了 1.5万平米的面积等。此外，2021 年推出的五单不动产类公募 REITs 中，产业园项目占据其中三席，这也极大的刺激了资本市场对产业园区的投资兴趣，让投资者开始不断加码在产业园类产品的投资。以北京和上海为例，2021 年，北京完成了 6单产业园区的大宗物业成交，总成交额近50 亿元，而上海共有 9 个产业园的大宗物业成交，总成交额超过 76 亿元。随着 2022 年基建投资的加快进行，中国的产业园板块将迎来一个快速的增长。
近年来，随着中国居民收入的增长，消费者对于生鲜产品及医药用品的需求不断增长，这些需求刺激冷链运输行业的快速发展。欧睿咨询和前瞻产业研究院的数据显示，2019 年中国生鲜电商市场规模为 2,888 亿元，同比增长19.1%，占中国生鲜零售市场总额的 5.6%，而据物联云仓的数据显示，2019年中国冷库仓储的总存量为 665 万平米，仅占物流仓储总量的 2.1%。新冠疫情的爆发对于中国的冷链物流行业，尤其是对中国的冷库存储带来了重大影响。由于社交隔离，居民开始更多的使用电商平台进行网购，一些不习惯使用网购的老年人也不得不开始学习使用这种新型的购物方式，并由此带来了庞大的网购量，这进一步推高了国内在疫情期间的各类生鲜和药物商品网购
订单量。据中商产业研究的数据显示，2021 年中国生鲜电商网络零售交易规模约为 3619.5 亿元，是 2016 年的 4 倍（图二）。此外，疫情的爆发使得国内食品行业更加重视食品质量和安全问题。而冷链物流仓储设施在这两方面都具备优势，随着中国整体冷库市场对仓储空间的需求越来越大，整体冷链物流市场持续升温，而随着政府对于优质冷库设施建设投资的加速，冷库设施在十四五期间将会得到进一步增长。预计将会有更多的投资者、开发商和运营商关注这一领域。
图二：2016-2021 年中国生鲜电商网络零售交易规模（亿元）
来源：中商产业研究
