物流园区可行性研究
从经济、技术、社会、政策进行研究、分析，确定有利不利因素、项目是否可行
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随着我国市场经济的发展，成件包装、小件包装、汽车等货物的运输量不断增大，其在全社会总运输需求中所占比重也在逐年增加，而一些以公路运输为主的物流园区为物资的流通提供了便利条件，但与铁路相比，中、长距离公路运输成本仍然较高。目前，建设铁路物流中心、发展铁路物流业务，能够有效发挥铁路网功能，实现通道合理分工与合作，降低物流运输成本，实现可持续性的物流发展目标。
即墨市位于山东半岛东部，近年来着力构建现代产业体系，加快壮大汽车、造船等先进制造业，积极培育新能源、生命科学等战略性新兴产业，改造提升纺织服装、机械加工等传统优势产业，聚集发展商贸、物流、旅游、金融等现代服务业；以烟青一级路为发展轴的先进制造业产业带规划建设省级经济开发区、北部工业基地、汽车及零部件功能区等重点工业基地，是青岛新一轮发展的制造业轴线辐射带。
即墨市产业发展具有明显的外向型特征，工业原材料、辅料主要从外部调运，工业半成品、产成品和商贸业外部销售居多，产业呈现“两头在外”的明显特征，蕴含巨大的物流需求潜力。即墨铁路物流中心物流需求构成表如表1所示。
| 需求方 | 供应商 | 制造/加工企业 | 分销商及零售商 |
| 主要物资 | 基建物资、工业原料（石油、粮食、矿石、钢铁等）或中间产品 | 工业产品（化工产品、机械装备、建材、饲料、酒精等）产成品 | 工业企业（中间产品、零配件）、商业企业（家居建材、日化、家电、农副食品、医药等） |
| 流向 | 供应商－生产企业 1级供应商－2级供应商 供应商（库存） | 生产企业－客户 生产企业－分销商 生产企业（库存） 加工企业－分销商 | 分销商－零售商 分销商－企业客户/终端消费者 零售商－企业客户/终端消费者 |
| 需求 | 原材料的运输需求，中转需求及部分仓储（堆场）需求 | 产成品的运输（分拨）需求及仓储（堆场）需求 | 配送需求、商贸需求（交易市场） |
| 运输方式 | 铁路、公路、水运 | 铁路、公路 | 公路 |
通过对吸引范围企业物流需求分析，物流需求重点集中在钢铁、建材、木材、机械等品类上。预测初期（2020年）、近期（2025年）、远期（2035年）入园货运量分别为695万t、927万t、1 230万t。即墨铁路物流中心入园运量预测表如表2所示[1]。
| 分类 | 钢材 | 建材及木材 | 机械 | 粮食 | 化肥 | 其他 | 合计 | |
| 初期 | 铁路 | 70 | 57 | 8 | 16 | 83 | 234 | |
| 公路 | 69 | 6 | 172 | 8 | 207 | 462 | ||
| 小计 | 139 | 63 | 172 | 8 | 24 | 290 | 696 | |
| 近期 | 铁路 | 102 | 90 | 10 | 20 | 99 | 321 | |
| 公路 | 106 | 7 | 263 | 10 | 255 | 641 | ||
| 小计 | 208 | 97 | 263 | 10 | 30 | 354 | 962 | |
| 远期 | 铁路 | 151 | 110 | 15 | 26 | 118 | 420 | |
| 公路 | 144 | 9 | 346 | 13 | 300 | 812 | ||
| 小计 | 295 | 119 | 346 | 15 | 39 | 418 | 1232 |
2.1 功能区划分
物流中心用地一般以仓储、运输、中转等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等用地。结合即墨铁路物流中心货流结构和周边基础设施条件，该物流中心以重点解决钢材、建材、小汽车、机械物流、城市生活物资及工业品配送为主，其功能大区划分为：公铁联运区、综合服务区、冷链物流区、公路集散区、综合仓储区、城市配送区[2]。
2.2 用地规模估算
根据不同品类的平均存储周期、有效仓储面积、容积率、建筑密度、货物单位面积堆存量等控制指标计算各类用地及辅助设施用地面积[3]；货运服务型和生产服务型物流中心所配套的行政办公、商业及生活服务设施用地面积一般不超过园区总用地面积的10%。
（1）仓库面积。仓库用地面积=仓容吨位×进仓系数/单位面积堆存量×有效仓储面积×仓库层数×建筑密度。其中，仓容吨位=年吞吐量/年货物周转次数。
（2）堆场面积。堆场面积包括有效堆场面积和机械通道、货位间隔距离等辅助面积，计算公式为
式中：A为堆场面积，m2；Q为需堆放物资的数量，t；a为货物到发波动系数；P为单位面积堆货量，t/m2；t为货物保管期，d。
（3）停车泊位面积。停车泊位是指地块内部必须配建的机动车停车泊位数，主要根据建筑性质、规模和所处区位确定。
根据运量预测结果及相关标准计算，即墨铁路物流中心各功能区用地规模估算表如表3所示。
| 功能区域 | 用地需求估算/hm2 | 百分比/% |
| 公铁联运区 | 56.6 | 29.01 |
| 公路集散区 | 11.8 | 6.05 |
| 综合仓储区 | 52.3 | 26.81 |
| 冷链物流区 | 7.8 | 4.00 |
| 城市配送区 | 54.4 | 27.88 |
| 综合服务区 | 12.2 | 6.25 |
| 合计 | 195.1 | 100.00 |
2.3 总平面方案
功能区域布局考虑以公铁联运区为核心，主要发展铁路运输及联运业务，同时布置公路集散区、冷链物流区、城市配送区和综合仓储区。仓储、运输、配送、服务4大功能在空间上相互联系，保证物流中心空间的相对完整性，并与周边产业和城市形成一定融合，实现物流产业带动整个区域发展；同时配套综合服务区，实现综合办公、居住、商贸服务等功能[4]。
根据用地性质、容积率控制标准和功能定位，对总平面布置方案进行进一步细化。物流中心开发地块编号图如图1所示。
图1：物流中心开发地块编号图
1号、2号地块为公路集散区，主要供大货车停放，布置于物流中心对外交通便利之处，可以快速联系岙东路，与对外高速等通道连接紧密；空间上与仓储区结合紧密，有利于货物的中转和集散，配套车辆维修功能。
3号地块为综合服务区，主要以货运交易中心、商务办公、金融服务功能及配套的汽车旅馆为主。
4～11号地块为公铁联运区，主要服务品类包括钢铁、木材、建材等大宗物资，以及小汽车、白色家电、成件包装的其他货物等，提供铁路运输、装卸、堆场、公铁联运、流通加工和仓储中转服务。
12号、13号地块为冷链物流区，主要布置冷库、停车场，为城市生鲜、蔬果等生活用品配送存储提供服务。
14～25号地块为城市配送区，服务品类以纺织业原料、纸制品、白色家电、建材五金、汽车零部件、新材料等非大宗工业品及生产物资为主，提供原材料、半成品、产成品、设备、零部件等各类货物的暂存、中转、配送服务，考虑部分临街商业服务[5]。
32～34号地块为综合仓储区，服务品类为机械、钢材、粮食等大宗生活生产物资，提供仓储、存放、公路运输等服务。
26号、27号地块因为用地权属问题考虑远期预留，做综合配套开发用。
2.4 开发时序建议
开发建设时序应结合区域现状，保持项目的良好启动机制，以一期建设带动和促进项目走向长远的开发运转。同时考虑建设的连续性、阶段的完整性及与总体规划布局结构衔接的一致性。建议一期开发岙东路以东的93.3 hm2用地，包括1～11号地块，岙东路以西45.5 hm2用地，包括15号、17号、20号和23号地块，剩余地块考虑二期开发，由此可以保证以核心业务为开发切入点，各阶段开发类型均有覆盖。
3.1 内部交通组织
结合地方控制性详细规划，物流中心路网结构呈现“一主一次”干路骨架网，辅以多条支路作为补充。既有岙东路（S309省道）下穿胶济铁路，规划新建次干路上跨铁路，道路与道路交叉口采用平交方式，信号灯控制。即墨铁路物流中心周边路网示意图如图2所示。
图2：即墨铁路物流中心周边路网示意图
一期工程物流中心内部公路车流组织采取“内部单向、外部双向交通组织”策略，实现“快速便捷与无缝衔接”目标[6]。物流中心一期停车场主要分布在1号、2号、18号用地，共设置货车车位785个，占地约为20 hm2。一期在18号地块内设置加油站1处，规模为双排12枪。
3.2 信息系统
根据现代铁路物流中心的发展趋势，结合即墨铁路物流中心的业务模式和功能体系，对物流中心信息化方案的整体功能架构进行设计[7]，物流中心信息系统功能架构图如图3所示。
图3：物流中心信息系统功能架构图
（1）物流中心生产业务平台。从物流中心的整体运营角度出发，提供从计划到执行、端到端的物流业务过程管理；实现仓储、流通加工和联合运输的无缝对接。资金结算系统将业务过程中的相关单据作为原始数据，结合物流中心服务平台中的供应商管理系统、客户关系管理系统和合同管理系统中的相关信息实现业务流到资金流的并轨。整个物流中心生产业务平台可以根据自身需要将相关信息上传到公共物流信息平台，由其进行信息集成、发布与展示等。
（2）物流中心服务平台。物流中心服务平台通过供应商管理系统、客户关系管理系统等实现对物流中心供应链上下游合作伙伴关系的管理与维护；通过性能监控和报警控制系统对各种交换机设备、服务器、应用软件故障进行监测；通过智能呼叫系统对物流中心内的货物、车辆、人员进行管理，保证业务有序开展。
（3）公共物流信息平台。通过公共物流信息平台向物流中心客户、社会公众展示物流中心业务、服务、招商等信息，为物流中心入驻企业、意向客户、政府机构提供沟通交流服务，服务内容包括车货供求信息、代办业务信息、生产加工信息、仓储信息、会员信息、代销信息等，满足物流中心各层次客户及社会公众的物流服务需求。
（4）济南铁路局物流综合服务平台。该平台是济南铁路局对各大物流中心进行综合管控和服务的平台[8]，物流中心相关信息系统通过物流综合服务平台与TMIS等铁路既有生产系统进行业务数据的交换。
目前，我国的物流产业发展水平与发达国家还有一定差距，物流成本高已经成为制约经济发展的关键问题之一。即墨铁路物流中心位于山东省青岛市境内，是青（岛）烟（台）威（海）经济发展轴的重要节点，建成后将依托铁路、公路运输，整合物流运力资源，推动专业化物流服务发展，为青岛市及周边企业提供快捷、安全的物流服务，从而降低企业物流成本，提高企业竞争力，有力地推进青岛市乃至山东省的物流产业发展。
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